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Confier la gestion du patrimoine successoral à un tiers de confiance.

Un autre avantage considérable de la société civile immobilière qui constitue l’instrument de la vente à soi-même est qu’elle peut désigner en qualité de gérant non pas seulement une personne physique mais également une personne morale, savoir une autre société voire une association. Tel gérant devant être une personne digne de confiance offrant toutes les garanties d’une bonne gestion de la société, impliquant le respect des lois en vigueur ainsi que de ses statuts, outre la nécessité de garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles et la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur.
Pour éviter le risque d’une fictivité de cette société, ou encore la requalification e l’opération en donation déguisée et plus généralement le risque de fraude fiscale, avec les sanctions en résultant, il importe que ni le propriétaire du bien immobilier, ni encore l’un quelconque de ses héritiers, soient désignés en qualité de gérant de cette société civile immobilière. En toute hypothèse, ni le propriétaire du bien immobilier ni ses héritiers n’ont généralement la compétence juridique et comptable pour garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles, ainsi que la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur. Outre le risque que la gestion de la société civile par un membre de la famille soit conduite avec l’intention de servir les intérêts de certains héritiers plutôt que ceux des autres par manque d’indépendance ou d’objectivité, avec les litiges et les conséquences dommageables en résultant.
Pour éviter ces écueils, la vente à soi-même exige que la gestion de la société civile immobilière qui en constitue l’instrument soit confiée, tout au moins pendant la durée du remboursement du crédit immobilier ayant été souscrit, et pour garantir ce bon remboursement et éviter tout défaut de remboursement avec les conséquences dommageables en résultant, à un tiers de confiance. Ce sur le modèle anglo-saxon du « trustee » recevant la confiance d’un propriétaire pour gérer un « trust », ou encore sur le modèle français du syndic d’une copropriété immobilière ou du mandat de gestion future désormais ouvert en France par la loi pour les successions. En même temps que son indépendance, son objectivité et son professionnalisme, la gestion de la société civile immobilière par ce tiers de confiance permet à celle-ci de bénéficier de conditions les plus avantageuses pour la convocation de ses assemblées générales annuelles et la reddition de ses comptes annuels, avec l’importante économie en résultant. Cette gérance professionnelle sera la mieux à même pendant toute la vie de la société, savoir 99 ans ou plus, de pourvoir à l’entretien et aux réparations de l’immeuble et à sa gestion locative, y compris par un héritier en garantissant le payement par lui du loyer du en raison de son occupation et en évitant de la sorte toute querelle avec les autres héritiers ou associés de ce chef. Cette organisation « premium » de la vente à soi-même doit être privilégiée à une organisation basique de celle-ci sauf au propriétaire à s’exposer à tous les risques précités.