Partager une succession immobilière en organisant l'unanimité applicable aux actes de gestion immobilière.

En vertu de l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. La difficulté est néanmoins que le Code civil ne définit pas les actes nécessaires à la conservation du bien indivis, ni de définit la notion de conservation du bien elle-même. Le résultat est que la conservation du bien indivis reçu en héritage dans le cadre d’une succession qui n’a pas été organisée par avance est exposée aux aléas des interprétations par les tribunaux de ces dispositions, avec toutes les conséquences en résultant incluant les délais et les frais des procès qui seront requis et sans lesquels la conservation du bien ne sera plus assurée.

Les mêmes difficultés résulteront encore de la mise en œuvre de l’article 815-3 du Code civil selon lesquelles le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1°) Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; 2°) Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; 3°) Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; 4°) Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Et encore de l’article 815-9 du Code civil selon lequel chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

La vente à soi-même sécurise de ce point de vue la gestion immobilière à venir du bien indivis reçu dans le cadre d’une succession et limite considérablement les litiges entre les héritiers dès lors que cette gestion est confiée à la gérance de la société civile qui a été créée pour en être l’instrument. Ce avec la possibilité que les pouvoirs et les devoirs de la gérance de cette société soient précisément définis par ses statuts selon la volonté exprimée par le défunt ou par ses héritiers postérieurement à son décès. L’économie de temps et de frais en résultant peut se révéler considérable en plus de la possibilité de la conservation du bien indivis la plus sereine.