LA VENTE À SOI-MÊME : PARCE QUE POUR LA PRÉVOYANCE, ON N'EST JAMAIS MIEUX SERVI QUE PAR SOI-MÊME !

La vente à soi-même qui permet de monétiser tout ou partie d’un patrimoine immobilier acquis ou reçu pendant une vie durant permet à partir d’un certain âge, lorsque ce patrimoine immobilier a été constitué et lorsque les emprunts souscrits ont été remboursés pour l’essentiel, de le monétiser pour constituer avec la prix qui en est reçu la disponibilité financière permettant de couvrir la réalisation de divers risques, ou encore le financement de projets personnels et tous autres besoins de financement dans le cadre d’une gestion courante.

Elle correspond parfaitement au cycle de vie naturel consistant à immobiliser tout au moins une partie de son patrimoine pendant une première partie de la vie, par l’acquisition notamment de la propriété de son domicile, avant ensuite dans une deuxième partie de la vie d’en envisager de le monétiser, lorsqu’un propriétaire immobilier doit envisager la diminution inévitable de ses revenus pour cause de départ à la retraite, en même temps que l’augmentation inévitable également de ses besoins de liquidités dans des hypothèses les plus nombreuses.

En permettant de monétiser tout ou partie d’un patrimoine immobilier, la vente à soi-même se révèle très adaptée à chaque situation particulière et par comparaison plus compétitive que l’assurance s’agissant d’organiser par avance la réalisation d’un risque éventuel, surtout lorsque cette réalisation est certaine quand bien même la mesure du risque demeure inconnue. Dans la plupart des situations, la couverture individuelle d’un risque se révèlera toujours plus avantageuse que sa couverture statistique mutualisée, tant il est vrai que l’irresponsabilité de certains individus a toujours pour conséquence la dégradation des statistiques au détriment du plus grand nombre.

Surtout, son coût est en toute hypothèse parfaitement transparent et maîtrisé par le propriétaire immobilier qui l’organise, à la différence des coûts de gestion des assurances qui ne sont jamais connus ni maîtrisés par avance par les assurés. Avec ces avantages, la vente à soi-même permet de prévoir la réalisation des risques les plus divers qui sont pour l’essentiel certains dans leur principe, Maladie / Incapacité, Vieillesse / Dépendance, voire Chômage / Redressement judiciaire.

Prévoyance Maladie / Incapacité avec la vente à soi-même

Aussi parfaite qu’elle puisse l’être, ce qu’elle n’est pas et ce qu’elle est de moins en moins, la prévoyance Maladie / Incapacité en France ne permet pas de couvrir tous les besoins de financement la concernant, s’agissant par exemple d’un traitement médical non admis en France en raison de son coût ou pour cause, ou d’une intervention chirurgicale envisageable à l’étranger mais qui ne l’est pas également en France. La disponibilité financière résultant de la vente à soi-même qui en aura anticipé le besoin permettra de pallier le plus souvent l’impossibilité de trouver un financement bancaire, outre que le taux du crédit immobilier qui aura financé la vente à soi-même sera infiniment plus avantageux que celui d’un crédit bancaire à cet effet.

Prévoyance Vieillesse / Dépendance avec la vente à soi-même

Alors que la branche « Dépendance » demeure encore à ce jour purement et simplement ignorée par les organismes sociaux en France, et que les retraites des français ne permettent manifestement pas de satisfaire les besoins de financement résultant du grand âge, la monétisation de tout ou partie d’un patrimoine immobilier par des ventes à soi-même qui ont été anticipées propose pour le moins de contribuer à l’autonomie financière des retraités et des personnes dépendantes, sans reporter cette charge sur leurs enfants. Elle s’inscrit de surcroît dans le cycle naturel d’une vie consistant à immobiliser tout au moins une partie de son patrimoine pendant une première partie de la vie, par l’acquisition notamment de la propriété de son domicile, avant ensuite dans une deuxième partie de la vie d’en envisager de le monétiser en prévision des besoins de financement certains qui résulteront de la vieillesse et de la dépendance.

Prévoyance Chômage / Redressement judiciaire avec la vente à soi-même

Alors encore que la prévoyance Chômage en cas de licenciement ou de faillite de l’entreprise se rétrécit, et qu’elle semble ne pouvoir que se rétrécir encore dans les années à venir, la vente à soi- même permettant de monétiser tout ou partie d’un patrimoine immobilier permet de prévoir la disponibilité financière requise pour surmonter une période sans emploi, ou pour au service d’une reconversion professionnelle, de la création ou de la reprise d’une entreprise.

Dans toutes ces hypothèses encore, le taux particulièrement avantageux du crédit immobilier qui est souscrit par avance pour les besoins de sa réalisation se révèlera extrêmement compétitif par comparaison avec le cout des crédits bancaires devant être souscrits pour faire face après la réalisation du risque, à supposer que pareils crédits soient accordés. En toute hypothèse, la monétisation de tout ou partie d’un patrimoine immobilier à concurrence de sa valeur offrira une perspective de financement avec des montants ne pouvant jamais être envisagés en pareille situation par un crédit bancaire lorsque le risque de chômage ou de faillite s’est réalisé.

En permettant de monétiser tout ou partie d’un patrimoine immobilier, la vente à soi-même se révèle également très adaptée à chaque situation particulière, et par comparaison infiniment plus compétitive que les crédits bancaires courants, s’agissant de répondre à divers besoins de financement qui sont souvent ceux de la vie courante quand bien même ils ne seraient pas certains en leur principe à l’égal de la maladie, de l’incapacité, de la vieillesse et de la dépendance. Ce besoins de financement de la vie courante sont les plus nombreux, en incluant le financement des études et de l’établissement professionnel des enfants, les besoins de financement pouvant résulter du souhait d’une reconversion professionnelle, ou encore les besoins de financement pouvant résulter d’une opportunité d’investissement.

Dans chacune de ces hypothèses, le taux particulièrement avantageux du crédit immobilier qui est souscrit par avance pour les besoins de sa réalisation se révèlera extrêmement compétitif par comparaison avec le cout des crédits bancaires devant être souscrits pour faire face après la réalisation du risque, à supposer que pareils crédits soient accordés. En toute hypothèse, la monétisation de tout ou partie d’un patrimoine immobilier à concurrence de sa valeur offrira une perspective de financement avec des montants ne pouvant jamais être envisagés en pareille situation par un crédit bancaire lorsque le risque de chômage ou de faillite s’est réalisé.

Études / Établissement des enfants avec la vente à soi-même

En France comme dans le monde entier, les études notamment supérieures mais également secondaires en même temps dans leur prolongement que l’établissement professionnel des enfants exigent des financements croissants auxquels ni les familles individuellement ni les collectivités publiques ne peuvent généralement plus pourvoir, avec une concurrence de plus en plus vive entre les jeunes diplômés français et étrangers non pas seulement aux États-Unis et au Royaume Uni, mais également en Suisse, au Canada, Chine, Émirats Arabes, Singapour et également en Inde. De ce point de vue la formation des générations à venir constitue un enjeu absolument crucial pour la France dans le cadre de cette concurrence internationale, et en même temps pour la jeunesse française. Faute de disposer d’une capacité d’investissement comparable à celle des pays industrialisés les plus puissants ou les plus dynamiques, la France peut envisager néanmoins la monétisation de son patrimoine immobilier qui est immense pour surmonter ce défi.

En même temps, la question se pose individuellement pour chaque propriétaire immobilier s’agissant de choisir entre conserver quasiment inactif son patrimoine immobilier affecté à une occupation personnelle ou à une simple rente locative. Ou au contraire de choisir de le monétiser en tout ou partie par l’effet d’une vente à soi-même pour en recevoir le prix à concurrence de l’essentiel de sa valeur, avec la possibilité en résultant d’investir dans les études et dans l’établissement de ses enfants, avec l’effet de levier considérable en résulter.

Reconversion professionnelle / Création & reprise d’entreprise avec la vente à soi-même

Aussi facultatives qu’elles soient le plus souvent, en procédant d’aspirations très personnelles et subjectives, les reconversions professionnelles pouvant impliquer la création ou la reprise d’une entreprise peuvent encore trouver leur financement dans l’organisation de la vente à soi-même de tout ou partie d’un patrimoine immobilier, avec la disponibilité financière en résultant à concurrence de la quasi-totalité de la valeur de ce patrimoine. Dans cette hypothèse comme dans toutes les autres, la vente à soi-même se révèlera concrètement extrêmement concurrentielle par comparaison avec les financement bancaires habituels, par les taux d’intérêts les plus bas, les durées de remboursement les plus longs en même temps que les montants les plus élevés que le crédit immobilier peut offrir.

Opportunités d’investissements avec la vente à soi-même.

Par la disponibilité financière dont elle permet de disposer à concurrence pour l’essentiel de la valeur du patrimoine immobilier qui en a été l’objet, la vente à soi-même réserve la possibilité de mettre à profit toutes sortes d’opportunités d’investissements, à la condition impérative de conserver toute la prudence qui est requise à cet effet et sans oublier que le crédit immobilier ayant été souscrit doit être remboursé.

Les besoins de financement de la vie courante pourront aussi trouver leur réponse dans l’organisation par anticipation de tout ou partie d’un patrimoine immobilier, avec la disponibilité financière en résultant à concurrence pour l’essentiel de la valeur de ce patrimoine. La vente à soi- même peut financer par anticipation de la sorte des dépenses imprévues ou des réparations importantes, en même temps qu’elle pourra organiser par avance des partages familiaux, des démembrements de propriété ainsi que les stratégies patrimoniales sur mesure les plus diverses pour tenir compte de chaque situation familiale ou patrimoniale.

Dépenses imprévues / Réparations importantes avec la vente à soi-même

La disponibilité financière résultant de la vente à soi-même de tout ou partie d’un patrimoine immobilier à concurrence pour l’essentiel de la valeur de ce patrimoine répondra le plus souvent à tous les besoins de financement de dépenses imprévues ou de réparations importantes, avec les avantages des taux d’intérêts des crédits immobiliers qui sont les plus bas et la durée de ces crédits immobiliers qui est la plus longue.

Partages familiaux / Démembrements avec la vente à soi-même

La grande liberté qui régit la rédaction des statuts de la société civile immobilière constituée pour les besoins de la vente à soi-même permet d’adapter ceux-ci à quasiment toutes les situations familiales et patrimoniales les plus diverses, et la possibilité de la sorte d’organiser des partages familiaux par anticipation de l’ouverture d’une succession, ou encore des démembrements de propriété les plus divers pour répondre aux besoins de chaque situation particulière.

Stratégies patrimoniales sur mesure avec la vente à soi-même

De manière générale, la grande liberté qui régit la rédaction des statuts de la société civile immobilière constituée pour les besoins de la vente à soi-même permet d’organiser sur mesure les stratégies patrimoniales les plus diverses pour les adapter à chaque situation familiale ou patrimoniale particulière, y compris sur plusieurs générations, par anticipation à la survenance d’un décès ouvrant une succession, ou postérieurement au décès après l’ouverture en résultant de la succession.

Les avantages le plus évidents de la prévoyance individuelle par comparaison avec les prévoyances collectives et que son cout demeure parfaitement connu pour celui qui l’organise, à la différence des couts qui grèvent les prévoyances collectives, et surtout que ces coûts demeurent parfaitement maîtrisés et adaptés à chaque situation individuelle, à la différence des prévoyances collectives qui procèdent d’une gestion mutualisée et statistique des risques, en impliquant des coûts de gestion élevés voire très élevés, et en toute hypothèse jamais transparents. Les risques afférent aux prévoyances collectives d’avoir cotisé longtemps pour subir plus tard la diminution de ses droits en raison de modifications réglementaires, outre celui d’une possible insolvabilité des organismes de prévoyance collective à moyen ou à long terme, ne peuvent pas également être sous-estimés. Pour organiser sa prévoyance, ou tout au moins pour la compléter, on n’est donc bien jamais mieux servi que par soi-même.

PRÉVOYANCE – DÉCÈS

Toute succession d’une certaine importance, surtout les successions incluant un patrimoine immobilier, exige d’être anticipée avant le décès sous peine d’exposer les héritiers à devoir subir des charges d’autant plus lourdes que la succession est importante.

Au premier rang de ces charges, la nécessité de payer les impôts sur les succession qui sont exigibles dans les six mois du décès. Les règles légales applicables à toutes les successions ne protègent suffisamment ni les héritiers, ni l’éventuel conjoint survivant.

L’anticipation de la succession sans attendre la nécessité de la régler postérieurement à son ouverture ouvre droit de surcroît à des avantages fiscaux qui sont nombreux, et d’autant plus importants que la succession a été anticipée longtemps à l’avance et qu’elle est importante.

La vente à soi-même d’un ou plusieurs biens immobiliers répond à ces nombreuses exigences d’anticipation des successions immobilières, avec la possibilité de l’adapter sur mesure à absolument toutes les situations patrimoniales et familiales, grâce à la très grande liberté qui régit les statuts de la société civile immobilière qui en constitue l’instrument. Cette grande liberté permet de prévoir dans ces statuts de nombreuses clauses spécifiques permettant d’adapter la vente à soi-même à toutes les situations familiales: acceptation, agrément selon des conditions de majorité prédéterminées, ou refus pur et simple des héritiers concernant notamment les enfants nés d’un premier lit ou les conjoints, gestion de l’immeuble, conditions de majorité concernant les décisions de la gérance (entretien, grosses réparations, modifications, vente, location, etc.).

La vente à soi-même est ainsi l’instrument le plus adapté pour anticiper une succession immobilière dans les familles recomposées, avec les possibilités les plus larges de l’adapter à la situation particulière de chaque famille, y compris sur plusieurs générations.

Par le crédit immobilier qui la finance, la vente à soi-même d’un bien immobilier permet à un propriétaire d’en monétiser la valeur et d’en recevoir l’essentiel du prix sans même devoir s’en séparer par la vente à un tiers ou par la location à un tiers. La somme perçue par le propriétaire dès après sa réitération par acte authentique chez le notaire, qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, permettra le plus souvent aux héritiers de financer toutes les charges résultant du décès.

Sans aucun apport personnel des héritiers au jour de la succession

Mis à part la transmission successorale du patrimoine du défunt qu’elle implique, l’ouverture d’une succession résultant d’un décès impose aux héritiers et autres ayants droit de nombreuses charges incluant le paiement des impôts sur les successions dans un délai de six mois à compter du décès, outre les autres frais résultant du décès (obsèques, etc. …).

La somme perçue par le propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi- même chez le notaire, qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble et qui entre dans la succession, permettra aux héritiers de financer toutes les charges résultant du décès. Aucun apport personnel ne sera le plus souvent requis en conséquence à leur charge pour financer toutes les charges résultant du décès. Cet avantage essentiel est d’autant plus important que la succession est elle-même importante, et que les conséquences fiscales en résultant peuvent être nombreuses et lourdes.

Sans vente précipitée à perte de l’héritage immobilier à des tiers

Lorsque le patrimoine du défunt est important, les taux des impôts sur les succession peuvent atteindre en France 45 %. Lorsque la succession ne s’effectue pas en ligne directe à l’égard de ses enfants, au profit de neveux, de nièces, ou de parents plus éloignés, les taux des impôts sur les succession peuvent atteindre en France 60 %.

Grâce à la monétisation d’un bien immobilier, et l’encaissement qui en résulte par son propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi-même chez le notaire de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, la vente à soi-même permet le préfinancement de ces impôts pour permettre aux héritiers et autres ayants droit de les payer sans devoir ni contracter des crédits à cet effet, ni devoir vendre précipitamment tout ou partie de ces biens immobiliers.

Le résultat en est la possibilité de la conservation des biens immobiliers du défunt dans les familles, et en même temps la possibilité de ne pas subir la décote de ces biens pour cause de vente précipitée dans le délai de six mois requis qui est exigé pour le paiement des impôts sur les successions. Outre l’intérêt affectif de pouvoir conserver dans une famille certains biens importants pour elles, l’avantage de ne pas subir une vente précipitée peut se révéler considérable d’un point de vue financier.

En même temps que les autres dettes de la succession (obsèques, etc.)

Grâce à la monétisation d’un bien immobilier, et l’encaissement qui en résulte par son propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi-même chez le notaire, de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, la vente à soi-même permet également le préfinancement des autres frais résultant du décès, et notamment les frais d’obsèques.

Surtout, la vente à soi-même permet de solder les éventuelles dettes contractées par le défunt de son vivant de telle manière à en éviter la transmission aux héritiers. De la sorte les héritiers peuvent envisager de ne recevoir que la seule part active du patrimoine de leur auteur, sans devoir subir en même temps de recevoir sa part passive dont le paiement aura pu être assuré grâce aux disponibilités résultant de la vente à soi-même. La question qui est complexe et souvent ignorée par les héritiers de l’acceptation de la succession à concurrence de son actif net voit son intérêt considérablement limité en même temps que les risques juridiques qui y sont attachés. De la sorte, la vente à soi-même limite considérablement les risques qui sont ceux de la réception sans réserves d’une succession. Grâce à la vente à soi-même organisée par anticipation à la succession, les héritiers peuvent recevoir leur héritage plus sereinement.

L’un parmi mes avantages exclusifs de la vente à soi-même est de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’organiser la protection de ses héritiers ou des ayants droit qu’il souhaite désigner en prévision de sa succession, pour à la fois leur servir le plus rapidement la valeur de leur héritage, pour éviter la mésentente entre plusieurs héritiers ou ayants droit, ou encore pour conserver dans la famille un ou plusieurs biens immobiliers ayant une valeur patrimoniale ou affective.

Servir rapidement aux héritiers la valeur de leur héritage

En sus de la possibilité de préfinancer l’impôt sur les successions ainsi que les autres charges résultant de l’ouverture de la succession, l’avantage essentiel et exclusif de la vente à soi-même organisée en prévision d’une succession est de permettre le partage le plus simple du patrimoine successoral entre les héritiers et les ayants droits de la succession, lequel partage résulte de la simple répartition de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble qui résulte de la monétisation d’un bien immobilier. Concrètement, le propriétaire qui conclut une vente avec lui- même peut partager de la manière la plus simple la somme d’argent qu’il reçoit du notaire entre ses héritiers et ses éventuels ayant droit, dans le plus strict respect des règles successorales ou encore avec la possibilité d’avantager un héritier par rapport à d’autres. Grâce à la ou les ventes à soi-même qu’il aura organisées de ses biens immobiliers, tout est en place pour ce partage le plus simple de ce patrimoine. La division d’un immeuble entre plusieurs copartageants est toujours complexe et couteuse, avec le risque d’une décote de la valeur de l’immeuble si le partage est urgent, et avec la certitude de contestations concernant l’évaluation des immeubles préalablement au partage. Au contraire, le partage d’une somme d’argent se réalise de la manière la plus simple, la plus rapide et donc la moins couteuse, sans laisser la place à aucune contestation.

Éviter la mésentente entre les héritiers

En permettant de servir à chacun des héritiers sa part d’héritage de la manière la plus simple et la plus rapide, par l’effet de la simple répartition entre eux d’une somme d’argent, la vente à soi-même organisée par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession élimine ou tout au moins limite considérablement la mésentente entre ses héritiers et ses ayants droit après son décès. Outre la paix de sa famille, il évite de la sorte des frais considérables d’avocats, d’huissiers et d’expertises pendant des années, parfois plus de 10 voire plus de 20 ans. De la sorte, la vente à soi- même permet de laisser derrière soi le patrimoine construit pendant la durée d’une vie durant plutôt qu’un champ de ruines et de combats.

Protéger / Conserver le patrimoine successoral dans la famille

La vente à soi-même permet encore le préfinancement de la soulte devant être payée à l’un des héritiers ou ayants droit lorsque l’un des copartageants reçoit personnellement un immeuble, à charge pour lui de payer cette somme d’argent à ses copartageants pour respecter l’exigence d’égalité dans le partage entre les héritiers.

Faute d’avoir organisé cette vente à soi-même, le propriétaire d’un bien immobilier expose ses héritiers à devoir emprunter à des taux élevés pour financer cette soulte, et à s’exposer à une impossibilité d’emprunter avec la conséquence que le partage successoral ne pourra se réaliser que par la seule vente à des tiers des biens immobiliers faisant partie de la succession, avec le risque d’une décote importante de la valeur des biens pour cause de vente urgente, et de l’expulsion des ayants droits du propriétaire décédé, y compris son éventuel conjoint survivant.

La Loi en France a organisé un régime de la protection du conjoint survivant qui est le plus souvent une épouse pouvant satisfaire le plus grand nombre, mais qui est nécessairement limité pour cette raison dans de nombreux cas particuliers, incluant notamment le cas des familles complexes ou recomposées. Un autre avantage de la vente à soi-même organisée par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession est de pouvoir organiser de la sorte pour son conjoint une protection sur mesures compte tenu de sa situation familiale particulière, avec une très large gamme de possibilité compte tenu de la grande liberté régissant la rédaction des statuts de la société civile immobilière qui est l’instrument de la vente à soi-même.

Garantir au conjoint survivant le contrôle du patrimoine successoral

Parmi toutes les possibilités de réserver au conjoint survivant une protection ou des prérogatives spécifiques, compte tenu de la situation particulière de chaque famille et notamment dans le cas des familles complexes ou recomposées, la vente à soi-même permet de lui garantir le contrôle du patrimonial familial cédé à la société civile immobilière qui en est l’instrument, soit en lui en confiant la gérance de cette société pendant une durée déterminée ou jusqu’au jour de son décès, soit en lui confiant la majorité des droits de vote dans la société avec pouvoir de désigner la gérance conduisant au même résultat, soit encore par l’effet de clauses spécifiques insérées préalablement dans les statuts de cette société avec l’objectif de poursuivre encore d’une manière différente le même résultat. Les possibilités sont ainsi multiples pour une adaptation spécifique à chaque situation familiale particulière. Tel est un avantage exclusif de plus résultant de la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession au profit de son conjoint survivant, et non des moindres.

Prolonger la volonté du propriétaire décédé sans limitation dans le temps

Outre l’éventuelle protection de son conjoint survivant, la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession lui permet d’organiser et de sécuriser ses dernières volontés postérieurement à sa succession, pour des années voire sur plusieurs générations.

De manière infiniment plus efficace et sécurisée en effet qu’une donation avec charges, dont l’efficacité est limitée juridiquement par la loi en France, ou qu’un simple testament y compris enregistré ou authentique reçu par un notaire, la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession lui permet d’enregistrer ses dernières volontés dans les statuts de la société civile immobilière qui est en constitue l’instrument, avec la possibilité pour ses héritiers d’organiser sous les conditions qu’il aura prévues l’éventuelle modification de ces clauses, ou au contraire l’impossibilité de les modifier pendant toute la durée de la société, savoir en principe 99 ans outre les possibilités de prorogation de sa durée. De la sorte, le propriétaire ayant organisé une vente à soi-même peut assurer la mise en œuvre de ses dernières volontés sur 99 ans ou plus, avec de surcroît la possibilité d’en sanctionner toutes éventuelles violations par des clauses d’exclusion des associés présents ou futurs de la société postérieurement à son décès. Telles dispositions se révèleront particulièrement adaptées pour servir les dernières volontés d’un propriétaire de conserver un ou plusieurs immeubles dans la famille, de les entretenir en bon état de réparations, ou encore de les affecter à une cause spécifique, humanitaire, environnementale, ou autre encore. Le vente à soi-même peut ainsi servir de cette manière la protection d’un animal ou d’un groupe d’animaux, par exemple un chat ou un chien, quand bien même ces animaux ne sont pas considérés en France comme des personnes juridiques et qu’elles ne peuvent pas détenir légalement un patrimoine. Certes un animal n’a pas de patrimoine et sa vie est limitée dans le temps comme celle d’une personne physique. Mais la société civile immobilière qui est l’instrument de la vente à soi-même a légalement un patrimoine, et peut perdurer sans limitation dans le temps avec un objet social lui conférant mission d’accomplir les dernières volontés de son créateur, et pour s’assurer que ces dernières volontés seront exécutées.

Confier la gestion du patrimoine successoral à un tiers de confiance

Un autre avantage considérable de la société civile immobilière qui constitue l’instrument de la vente à soi-même est qu’elle peut désigner en qualité de gérant non pas seulement une personne physique mais également une personne morale, savoir une autre société voire une association. Tel gérant devant être une personne digne de confiance offrant toutes les garanties d’une bonne gestion de la société, impliquant le respect des lois en vigueur ainsi que de ses statuts, outre la nécessité de garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles et la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur.

Pour éviter le risque d’une fictivité de cette société, ou encore la requalification e l’opération en donation déguisée et plus généralement le risque de fraude fiscale, avec les sanctions en résultant, il importe que ni le propriétaire du bien immobilier, ni encore l’un quelconque de ses héritiers, soient désignés en qualité de gérant de cette société civile immobilière. En toute hypothèse, ni le propriétaire du bien immobilier ni ses héritiers n’ont généralement la compétence juridique et comptable pour garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles, ainsi que la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur. Outre le risque que la gestion de la société civile par un membre de la famille soit conduite avec l’intention de servir les intérêts de certains héritiers plutôt que ceux des autres par manque d’indépendance ou d’objectivité, avec les litiges et les conséquences dommageables en résultant.

Pour éviter ces écueils, la vente à soi-même exige que la gestion de la société civile immobilière qui en constitue l’instrument soit confiée, tout au moins pendant la durée du remboursement du crédit immobilier ayant été souscrit, et pour garantir ce bon remboursement et éviter tout défaut de remboursement avec les conséquences dommageables en résultant, à un tiers de confiance. Ce sur le modèle anglo-saxon du « trustee » recevant la confiance d’un propriétaire pour gérer un « trust », ou encore sur le modèle français du syndic d’une copropriété immobilière ou du mandat de gestion future désormais ouvert en France par la loi pour les successions. En même temps que son indépendance, son objectivité et son professionnalisme, la gestion de la société civile immobilière par ce tiers de confiance permet à celle-ci de bénéficier de conditions les plus avantageuses pour la convocation de ses assemblées générales annuelles et la reddition de ses comptes annuels, avec l’importante économie en résultant. Cette gérance professionnelle sera la mieux à même pendant toute la vie de la société, savoir 99 ans ou plus, de pourvoir à l’entretien et aux réparations de l’immeuble et à sa gestion locative, y compris par un héritier en garantissant le payement par lui du loyer du en raison de son occupation et en évitant de la sorte toute querelle avec les autres héritiers ou associés de ce chef. Cette organisation « premium » de la vente à soi-même doit être privilégiée à une organisation basique de celle-ci sauf au propriétaire à s’exposer à tous les risques précités.

Aucune autre modalité que la vente à soi-même permet de prévoir une succession immobilière avec tous les avantages exclusifs qui sont les siens.

Par comparaison avec la vente en viager, la vente à soi-même évite le coût fiscal en sus de la décote importante du bien qui résultent du viager. Lorsque la transmission est envisagée au profit d’un héritier, elle évite si elle est bien organisée le risque de requalification fiscale et de redressement fiscal qui sont inhérents au viager dans cette hypothèse. Lorsque la transmission est envisagée au profit d’un tiers n’ayant pas la qualité d’héritier, elle évite également les risques résultant de la vente en viager à un acquéreur qui se révèlerait insolvable dans la longue durée pouvant être celle du viager. Pour la confiance, nul n’est jamais mieux servi que par soi-même. Telle vérité expliquant que s’agissant d’anticiper ou de partager une succession, on n’est également jamais mieux servi que par soi-même.

Pour prévoir une succession immobilière, la vente à soi-même peut se révéler infiniment plus avantageuse encore qu’une assurance vie et que d’autres contrats obsèques ou autres opérations complexes de démembrement de propriété.