ORGANISER OU RÉGLER UNE SUCCESSION AVEC LA VENTE À SOI-MÊME

Toute succession d’une certaine importance, surtout les successions incluant un patrimoine immobilier, exige d’être anticipée avant le décès sous peine d’exposer les héritiers à devoir subir des charges d’autant plus lourdes que la succession est importante.
Au premier rang de ces charges, la nécessité de payer les impôts sur les succession qui sont exigibles dans les six mois du décès. Les règles légales applicables à toutes les successions ne protègent suffisamment ni les héritiers, ni l’éventuel conjoint survivant.
L’anticipation de la succession sans attendre la nécessité de la régler postérieurement à son ouverture ouvre droit de surcroît à des avantages fiscaux qui sont nombreux, et d’autant plus importants que la succession a été anticipée longtemps à l’avance et qu’elle est importante.
La vente à soi-même d’un ou plusieurs biens immobiliers répond à ces nombreuses exigences d’anticipation des successions immobilières, avec la possibilité de l’adapter sur mesure à absolument toutes les situations patrimoniales et familiales, grâce à la très grande liberté qui régit les statuts de la société civile immobilière qui en constitue l’instrument. Cette grande liberté permet de prévoir dans ces statuts de nombreuses clauses spécifiques permettant d’adapter la vente à soi-même à toutes les situations familiales: acceptation, agrément selon des conditions de majorité prédéterminées, ou refus pur et simple des héritiers concernant notamment les enfants nés d’un premier lit ou les conjoints, gestion de l’immeuble, conditions de majorité concernant les décisions de la gérance (entretien, grosses réparations, modifications, vente, location, etc.).
La vente à soi-même est ainsi l’instrument le plus adapté pour anticiper une succession immobilière dans les familles recomposées, avec les possibilités les plus larges de l’adapter à la situation particulière de chaque famille, y compris sur plusieurs générations.

Payer l’impôt / les droits de succession avec la vente à soi-même

Par le crédit immobilier qui la finance, la vente à soi-même d’un bien immobilier permet à un propriétaire d’en monétiser la valeur et d’en recevoir l’essentiel du prix sans même devoir s’en séparer par la vente à un tiers ou par la location à un tiers. La somme perçue par le propriétaire dès après sa réitération par acte authentique chez le notaire, qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, permettra le plus souvent aux héritiers de financer toutes les charges résultant du décès.

Sans aucun apport personnel des héritiers au jour de la succession

Mis à part la transmission successorale du patrimoine du défunt qu’elle implique, l’ouverture d’une succession résultant d’un décès impose aux héritiers et autres ayants droit de nombreuses charges incluant le paiement des impôts sur les successions dans un délai de six mois à compter du décès, outre les autres frais résultant du décès (obsèques, etc. …).
La somme perçue par le propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi- même chez le notaire, qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble et qui entre dans la succession, permettra aux héritiers de financer toutes les charges résultant du décès. Aucun apport personnel ne sera le plus souvent requis en conséquence à leur charge pour financer toutes les charges résultant du décès. Cet avantage essentiel est d’autant plus important que la succession est elle-même importante, et que les conséquences fiscales en résultant peuvent être nombreuses et lourdes.

Sans vente précipitée à perte de l’héritage immobilier à des tiers

Lorsque le patrimoine du défunt est important, les taux des impôts sur les succession peuvent atteindre en France 45 %. Lorsque la succession ne s’effectue pas en ligne directe à l’égard de ses enfants, au profit de neveux, de nièces, ou de parents plus éloignés, les taux des impôts sur les succession peuvent atteindre en France 60 %.
Grâce à la monétisation d’un bien immobilier, et l’encaissement qui en résulte par son propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi-même chez le notaire de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, la vente à soi-même permet le préfinancement de ces impôts pour permettre aux héritiers et autres ayants droit de les payer sans devoir ni contracter des crédits à cet effet, ni devoir vendre précipitamment tout ou partie de ces biens immobiliers.
Le résultat en est la possibilité de la conservation des biens immobiliers du défunt dans les familles, et en même temps la possibilité de ne pas subir la décote de ces biens pour cause de vente précipitée dans le délai de six mois requis qui est exigé pour le paiement des impôts sur les successions. Outre l’intérêt affectif de pouvoir conserver dans une famille certains biens importants pour elles, l’avantage de ne pas subir une vente précipitée peut se révéler considérable d’un point de vue financier.

En même temps que les autres dettes de la succession (obsèques, etc.)

Grâce à la monétisation d’un bien immobilier, et l’encaissement qui en résulte par son propriétaire dès après la réitération par acte authentique de la vente à soi-même chez le notaire, de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble, la vente à soi-même permet également le préfinancement des autres frais résultant du décès, et notamment les frais d’obsèques.
Surtout, la vente à soi-même permet de solder les éventuelles dettes contractées par le défunt de son vivant de telle manière à en éviter la transmission aux héritiers. De la sorte les héritiers peuvent envisager de ne recevoir que la seule part active du patrimoine de leur auteur, sans devoir subir en même temps de recevoir sa part passive dont le paiement aura pu être assuré grâce aux disponibilités résultant de la vente à soi-même. La question qui est complexe et souvent ignorée par les héritiers de l’acceptation de la succession à concurrence de son actif net voit son intérêt considérablement limité en même temps que les risques juridiques qui y sont attachés. De la sorte, la vente à soi-même limite considérablement les risques qui sont ceux de la réception sans réserves d’une succession. Grâce à la vente à soi-même organisée par anticipation à la succession, les héritiers peuvent recevoir leur héritage plus sereinement.

L’un parmi mes avantages exclusifs de la vente à soi-même est de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’organiser la protection de ses héritiers ou des ayants droit qu’il souhaite désigner en prévision de sa succession, pour à la fois leur servir le plus rapidement la valeur de leur héritage, pour éviter la mésentente entre plusieurs héritiers ou ayants droit, ou encore pour conserver dans la famille un ou plusieurs biens immobiliers ayant une valeur patrimoniale ou affective.

Servir rapidement aux héritiers la valeur de leur héritage

En sus de la possibilité de préfinancer l’impôt sur les successions ainsi que les autres charges résultant de l’ouverture de la succession, l’avantage essentiel et exclusif de la vente à soi-même organisée en prévision d’une succession est de permettre le partage le plus simple du patrimoine successoral entre les héritiers et les ayants droits de la succession, lequel partage résulte de la simple répartition de la somme qui correspond pour l’essentiel au prix de l’immeuble qui résulte de la monétisation d’un bien immobilier. Concrètement, le propriétaire qui conclut une vente avec lui- même peut partager de la manière la plus simple la somme d’argent qu’il reçoit du notaire entre ses héritiers et ses éventuels ayant droit, dans le plus strict respect des règles successorales ou encore avec la possibilité d’avantager un héritier par rapport à d’autres. Grâce à la ou les ventes à soi-même qu’il aura organisées de ses biens immobiliers, tout est en place pour ce partage le plus simple de ce patrimoine. La division d’un immeuble entre plusieurs copartageants est toujours complexe et couteuse, avec le risque d’une décote de la valeur de l’immeuble si le partage est urgent, et avec la certitude de contestations concernant l’évaluation des immeubles préalablement au partage. Au contraire, le partage d’une somme d’argent se réalise de la manière la plus simple, la plus rapide et donc la moins couteuse, sans laisser la place à aucune contestation.

Éviter la mésentente entre les héritiers

En permettant de servir à chacun des héritiers sa part d’héritage de la manière la plus simple et la plus rapide, par l’effet de la simple répartition entre eux d’une somme d’argent, la vente à soi-même organisée par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession élimine ou tout au moins limite considérablement la mésentente entre ses héritiers et ses ayants droit après son décès. Outre la paix de sa famille, il évite de la sorte des frais considérables d’avocats, d’huissiers et d’expertises pendant des années, parfois plus de 10 voire plus de 20 ans. De la sorte, la vente à soi- même permet de laisser derrière soi le patrimoine construit pendant la durée d’une vie durant plutôt qu’un champ de ruines et de combats.

Protéger / Conserver le patrimoine successoral dans la famille

La vente à soi-même permet encore le préfinancement de la soulte devant être payée à l’un des héritiers ou ayants droit lorsque l’un des copartageants reçoit personnellement un immeuble, à charge pour lui de payer cette somme d’argent à ses copartageants pour respecter l’exigence d’égalité dans le partage entre les héritiers.
Faute d’avoir organisé cette vente à soi-même, le propriétaire d’un bien immobilier expose ses héritiers à devoir emprunter à des taux élevés pour financer cette soulte, et à s’exposer à une impossibilité d’emprunter avec la conséquence que le partage successoral ne pourra se réaliser que par la seule vente à des tiers des biens immobiliers faisant partie de la succession, avec le risque d’une décote importante de la valeur des biens pour cause de vente urgente, et de l’expulsion des ayants droits du propriétaire décédé, y compris son éventuel conjoint survivant.

La Loi en France a organisé un régime de la protection du conjoint survivant qui est le plus souvent une épouse pouvant satisfaire le plus grand nombre, mais qui est nécessairement limité pour cette raison dans de nombreux cas particuliers, incluant notamment le cas des familles complexes ou recomposées. Un autre avantage de la vente à soi-même organisée par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession est de pouvoir organiser de la sorte pour son conjoint une protection sur mesures compte tenu de sa situation familiale particulière, avec une très large gamme de possibilité compte tenu de la grande liberté régissant la rédaction des statuts de la société civile immobilière qui est l’instrument de la vente à soi-même.

Garantir au conjoint survivant le contrôle du patrimoine successoral

Parmi toutes les possibilités de réserver au conjoint survivant une protection ou des prérogatives spécifiques, compte tenu de la situation particulière de chaque famille et notamment dans le cas des familles complexes ou recomposées, la vente à soi-même permet de lui garantir le contrôle du patrimonial familial cédé à la société civile immobilière qui en est l’instrument, soit en lui en confiant la gérance de cette société pendant une durée déterminée ou jusqu’au jour de son décès, soit en lui confiant la majorité des droits de vote dans la société avec pouvoir de désigner la gérance conduisant au même résultat, soit encore par l’effet de clauses spécifiques insérées préalablement dans les statuts de cette société avec l’objectif de poursuivre encore d’une manière différente le même résultat. Les possibilités sont ainsi multiples pour une adaptation spécifique à chaque situation familiale particulière. Tel est un avantage exclusif de plus résultant de la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession au profit de son conjoint survivant, et non des moindres.

Prolonger la volonté du propriétaire décédé sans limitation dans le temps

Outre l’éventuelle protection de son conjoint survivant, la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession lui permet d’organiser et de sécuriser ses dernières volontés postérieurement à sa succession, pour des années voire sur plusieurs générations.
De manière infiniment plus efficace et sécurisée en effet qu’une donation avec charges, dont l’efficacité est limitée juridiquement par la loi en France, ou qu’un simple testament y compris enregistré ou authentique reçu par un notaire, la vente à soi-même conclue par le propriétaire d’un bien immobilier par anticipation de sa succession lui permet d’enregistrer ses dernières volontés dans les statuts de la société civile immobilière qui est en constitue l’instrument, avec la possibilité pour ses héritiers d’organiser sous les conditions qu’il aura prévues l’éventuelle modification de ces clauses, ou au contraire l’impossibilité de les modifier pendant toute la durée de la société, savoir en principe 99 ans outre les possibilités de prorogation de sa durée. De la sorte, le propriétaire ayant organisé une vente à soi-même peut assurer la mise en œuvre de ses dernières volontés sur 99 ans ou plus, avec de surcroît la possibilité d’en sanctionner toutes éventuelles violations par des clauses d’exclusion des associés présents ou futurs de la société postérieurement à son décès. Telles dispositions se révèleront particulièrement adaptées pour servir les dernières volontés d’un propriétaire de conserver un ou plusieurs immeubles dans la famille, de les entretenir en bon état de réparations, ou encore de les affecter à une cause spécifique, humanitaire, environnementale, ou autre encore. Le vente à soi-même peut ainsi servir de cette manière la protection d’un animal ou d’un groupe d’animaux, par exemple un chat ou un chien, quand bien même ces animaux ne sont pas considérés en France comme des personnes juridiques et qu’elles ne peuvent pas détenir légalement un patrimoine. Certes un animal n’a pas de patrimoine et sa vie est limitée dans le temps comme celle d’une personne physique. Mais la société civile immobilière qui est l’instrument de la vente à soi-même a légalement un patrimoine, et peut perdurer sans limitation dans le temps avec un objet social lui conférant mission d’accomplir les dernières volontés de son créateur, et pour s’assurer que ces dernières volontés seront exécutées.

Confier la gestion du patrimoine successoral à un tiers de confiance

Un autre avantage considérable de la société civile immobilière qui constitue l’instrument de la vente à soi-même est qu’elle peut désigner en qualité de gérant non pas seulement une personne physique mais également une personne morale, savoir une autre société voire une association. Tel gérant devant être une personne digne de confiance offrant toutes les garanties d’une bonne gestion de la société, impliquant le respect des lois en vigueur ainsi que de ses statuts, outre la nécessité de garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles et la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur.
Pour éviter le risque d’une fictivité de cette société, ou encore la requalification e l’opération en donation déguisée et plus généralement le risque de fraude fiscale, avec les sanctions en résultant, il importe que ni le propriétaire du bien immobilier, ni encore l’un quelconque de ses héritiers, soient désignés en qualité de gérant de cette société civile immobilière. En toute hypothèse, ni le propriétaire du bien immobilier ni ses héritiers n’ont généralement la compétence juridique et comptable pour garantir le bon fonctionnement de la société incluant la convocation régulière de ses assemblées générales annuelles, ainsi que la reddition annuelle de ses comptes sociaux conformément aux règles comptables en vigueur. Outre le risque que la gestion de la société civile par un membre de la famille soit conduite avec l’intention de servir les intérêts de certains héritiers plutôt que ceux des autres par manque d’indépendance ou d’objectivité, avec les litiges et les conséquences dommageables en résultant.
Pour éviter ces écueils, la vente à soi-même exige que la gestion de la société civile immobilière qui en constitue l’instrument soit confiée, tout au moins pendant la durée du remboursement du crédit immobilier ayant été souscrit, et pour garantir ce bon remboursement et éviter tout défaut de remboursement avec les conséquences dommageables en résultant, à un tiers de confiance. Ce sur le modèle anglo-saxon du « trustee » recevant la confiance d’un propriétaire pour gérer un « trust », ou encore sur le modèle français du syndic d’une copropriété immobilière ou du mandat de gestion future désormais ouvert en France par la loi pour les successions. En même temps que son indépendance, son objectivité et son professionnalisme, la gestion de la société civile immobilière par ce tiers de confiance permet à celle-ci de bénéficier de conditions les plus avantageuses pour la convocation de ses assemblées générales annuelles et la reddition de ses comptes annuels, avec l’importante économie en résultant. Cette gérance professionnelle sera la mieux à même pendant toute la vie de la société, savoir 99 ans ou plus, de pourvoir à l’entretien et aux réparations de l’immeuble et à sa gestion locative, y compris par un héritier en garantissant le payement par lui du loyer du en raison de son occupation et en évitant de la sorte toute querelle avec les autres héritiers ou associés de ce chef. Cette organisation « premium » de la vente à soi-même doit être privilégiée à une organisation basique de celle-ci sauf au propriétaire à s’exposer à tous les risques précités.

Lorsqu’elle n’a pas été anticipée, toute succession d’une certaine importance, surtout les successions incluant un patrimoine immobilier, soulève la question de son partage entre ses héritiers et ses autres éventuels ayants droit.
Dès après le décès de son propriétaire, l’immeuble entre dans le cadre d’une indivision successorale régie en France par les dispositions du Code civil, avec tous les nombreux inconvénients en résultant jusqu’au jour du partage de cette indivision, pendant un temps pouvant perdurer des années voire beaucoup plus.

La vente à soi-même d’un ou plusieurs biens immobiliers peut servir utilement non pas seulement l’anticipation d’une succession mais également le règlement d’une succession déjà ouverte en raison du décès du propriétaire, quand bien même celui-ci n’a rien anticipé par avance à ce sujet.

A cet effet, la société civile immobilière devant constituer l’instrument de la vente à soi-même sera constituée avec tous les copropriétaires de l’immeuble qui est désormais en indivision successorale, ou seulement partie d’entre eux, ce en proportion de leurs parts indivises. Dans le prolongement, la société ainsi créée achète le bien indivis en finançant cette acquisition au moyen d’un crédit immobilier. De la sorte, la vente à soi-même est organisée de la même manière qu’elle aurait pu l’être avant le décès.

La vente à soi-même organisée ainsi organisée pour régler une succession déjà ouverte offre le triple avantage du plus strict respect des droits successoraux de chaque héritier, d’organiser la jouissance de l’héritage dans le plus strict respect également des dernières volontés du défunt, et pour finir d’éviter les graves désordres résultant des indivisions successorales.

Dans le plus strict respect des droits successoraux de chaque héritier

Par le crédit immobilier qui la finance, la vente à soi-même du bien immobilier permet aux copropriétaires indivis de l’immeuble postérieurement à l’ouverture de la succession d’en monétiser la valeur et par conséquent d’en recevoir l’essentiel du prix sans même devoir s’en séparer par la vente à un tiers ou par la location à un tiers.

La perception de ce prix autorise la réalisation la plus simple du partage entre les héritiers et les ayants droits du propriétaire décédé sans délai, sans acte de partage, et sans limitation du nombre d’héritiers dans les familles recomposées.

Sans délai

Alors que le partage d’un immeuble soulève toujours des difficultés et par conséquent des délais concernant l’évaluation de sa valeur, qui est toujours exposées à des contestations, le simple partage du prix résultant de la vente à soi-même échappe à toute contestation et peut se réaliser en conséquence dans les délais les plus courts. Ce pour la plus grande satisfaction des héritiers et des éventuels ayants doit pouvant recevoir au plus vite en valeur leurs parts respectives d’héritage, sans subir ni les délais et les frais résultant des contestations qui sont inhérentes à tous les partages d’immeubles. L’économie en résultant peut se révéler très importantes s’agissant de frais d’huissiers, d’avocats et d’experts pendant le temps du règlement d’une succession lequel peut perdurer des années, voire 10 ans ou 20 ans.

Sans acte de partage

La vente à soi-même conclue entre les copropriétaires indivis de l’immeuble et la société civile immobilière créée entre eux remplace avantageusement le partage qui aurait été requis si elle n’avait pas été conclue, en offrant une sécurité juridique accrue aux héritiers et éventuels ayants droit de la succession. Dans un cas comme dans l’autre, la vente à soi-même concernant l’immeuble indivis est reçue par un notaire en offrant à ses parties toutes les garanties de régularité, d’efficacité et de conseils tels que ceux-ci résultent de l’acte authentique reçu par un notaire. Les héritiers et les ayants droit de la succession bénéficient donc du même devoir de conseil de la part du notaire recevant la vente à soi-même que dans l’hypothèse d’un partage traditionnel.

Sans limitation du nombre d’héritiers dans les familles recomposées

La vente à soi-même est particulièrement adaptée au règlement des successions immobilières impliquant un grand nombre d’héritiers ou d’ayants droit, tel que peut être le cas dans les familles nombreuses ou recomposées. Dans cette hypothèse, le partage successoral se révèle toujours plus compliqué en proportion de la complexité de la situation familiale qu’il doit régler, avec les délais, les éventuelles contestations et tous les frais en résultant. Au contraire, la vente présente aux héritiers et ayants droits de la succession de constituer pour l’accord le plus simple qui soit, avec la conséquence d’éliminer quasiment toutes possibilités de contestations. Les avantages décisifs de la vente à soi-même qui sont pour les héritiers et les ayants droit de recevoir au plus vite leur part successorale, en plus de financer les impôts, les frais et les éventuelles dettes de la succession, sont de nature à les convaincre pour se mettre d’accord immédiatement concernant cette vente, plutôt que de se quereller sans fin pendant des années concernant les modalités et les détails d’un partage.

La vente à soi-même d’un ou plusieurs biens immobiliers en indivision successorale peut servir utilement les dernières volontés du défunt telles qu’exprimées ou non par un testament, non pas seulement par anticipation de sa succession mais également dans le cadre du règlement d’une succession déjà ouverte en raison de son décès , quand bien même celui-ci n’a rien anticipé par avance à ce sujet.

Cette organisation peut être mise en place pour régir l’urgence immédiatement après le décès, sans limitation dans le temps après celui-ci, y compris sur plusieurs générations.

Dans l’urgence après le décès

Contrairement aux partages immobiliers qui exigent dans le meilleur des cas plusieurs mois pour la réalisation en l’étude d’un notaire, toute vente immobilière y compris la vente à soi-même peut donner lieu immédiatement à un compromis sous seing privé conclu préalablement à sa réitération authentique en l’étude d’un notaire. La création de la société immobilière devant constituer l’instrument de la vente à soi-même peut être également très rapide en n’exigeant que quelques jours. De la sorte, l’organisation de la vente à soi-même peut être extrêmement rapide contrairement aux partages habituels des indivisions successorales, avec la possibilité de mettre en place toutes mesures d’urgence dès après le décès concernant l’occupation d’un bien immobilier par un héritier ou par un ayant droit, le paiement d’un loyer par celui-ci, toutes décisions urgentes à prendre concernant l’entretien ou la réparation de l’immeuble, etc.

Sans limitation dans le temps après le décès

La société civile immobilière qui constitue l’instrument de la vente à soi-même permet d’organiser les relations à venir entre les héritiers et les ayants droit du défunt postérieurement à son décès quasiment sans limitation de durée, et tout ou moins pendant la durée de 99 ans de cette société et ses éventuelles prorogations. La gestion du bien immobilier ayant fait l’objet de la vente à soi-même peut être de la sorte organisée sur mesure en tous ses aspects dans le respect des dernières volontés exprimées par le défunt, et en considération des doléances et des contraintes de ses héritiers ou ayants droit.

Sur mesure y compris sur plusieurs générations

Lorsque le défunt n’a rien organisé préalablement à son décès, il appartient à ses héritiers et autres ayant droit de se substituer à lui avec la possibilité d’organiser ensembles l’avenir d’un bien immobilier par des dispositions convenues entre eux sur mesure, y compris sur plusieurs générations. La grande liberté de prévoir toutes sortes de dispositions particulières dans les statuts de la société civile immobilière qui constitue l’instrument de la vente à soi-même autorise à adapter celle-ci sur mesure à toutes les situations familiales et patrimoniales, pour la durée décidée par les héritiers et les éventuels autres ayant droit pouvant être aussi longue qu’ils le décideront, y compris sur plusieurs générations.

Par l’effet de la loi française, le décès du propriétaire d’un bien immobilier a pour conséquence de transmettre la propriété de celui-ci dans le cadre d’une indivision successorale en présence de plusieurs héritiers ou autres ayants droit, telle indivision successorale se caractérisant par le concours des droits de chacun sur la totalité du bien, avec toutes les conséquences dommageables pouvant résulter de cette situation de concours lorsqu’elle dégénère en une compétition entre des droits qui s’opposent, surtout lorsque cette situation indivise destinée à demeurer provisoire finit par perdurer dans le temps.

Sur ce point le code civil français soulève au moins autant de difficultés qu’ils ne propose des solutions, en prévoyant à ce sujet des règles nombreuses et complexes dont l’application soulève concrètement des difficultés non moins nombreuses, concernant toutes sortes d’hypothèses: occupation du bien indivis par un unique héritier, répartition des loyers en cas de location ou des charges d’entretien ou de réparations, répartition des pouvoirs entre les indivisaires selon la nature des décisions à prendre, hypothèses d’urgence, etc. Telle situation lorsqu’elle perdure dans le temps provoque souvent une mésentente entre les propriétaires indivis placés en cette situation de concours de droits de chacun sur la totalité du même bien, avec toutes les conséquences dommageables et les frais pouvant en résulter pendant souvent des années jusque leur règlement. Parmi ces conséquences dommageables il convient de mentionner le dépérissement pur et simple de l’immeuble dès lors qu’aucun des propriétaires indivis ne consentira de prendre à sa charge personnelle les dépenses d’entretien et de réparations requises pour sa conservation sans être assuré d’en être indemnisé dans un délai raisonnable par les autres propriétaires indivis, et dès lors encore que l’investissement consenti par un propriétaire indivis peut bénéficier aux autres pendant tout au moins des années sans que ces derniers n’y aient jamais contribué. Telle situation ne pouvant que s’aggraver dès lors que les successions se suivent de génération en génération, avec la démultiplication des copropriétaires indivis placés en situation de concours concernant leurs droits sur le même immeuble.

La vente à soi-même conclue après un décès, lorsque le propriétaire d’un bien immobilier n’a pas organisé sa succession, permet de régler très simplement pour le moins trois difficultés importantes qui affectent habituellement les indivisions successorales, concernant la règle de l’unanimité régissant certaines décisions, concernant les règles de majorité applicables à leur gestion, et concernant encore les décisions à prendre en cas d’urgence pour la conservation du bien immobilier ayant été transmis dans le cadre de la succession. La société civile immobilière qui est créée à cet effet offre une stabilité et une sécurité juridique infiniment plus adaptées que les conventions dont la possibilité est prévue par l’article 815-1 du Code civil.

Écarter l’unanimité applicable aux actes de disposition immobilière

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. La difficulté est que la Loi en France ne définit pas la notion d’exploitation normale des biens indivis reçus par héritage dans le cadre d’une succession. Le résultat est que cette exploitation du bien indivis reçu en héritage dans le cadre d’une succession qui n’a pas été organisée par avance est exposée aux aléas des interprétations par les tribunaux de ces dispositions, avec toutes les conséquences en résultant incluant les délais et les frais des procès qui seront requis et sans lesquels la conservation du bien ne sera plus assurée.

La vente à soi-même sécurise de ce point de vue l’exploitation du bien à venir du bien indivis reçu dans le cadre d’une succession et limite considérablement les litiges entre les héritiers dès lors que son exploitation est confiée à la gérance de la société civile qui a été créée pour en être l’instrument. Ce avec la possibilité que les pouvoirs et les devoirs de la gérance de cette société soient précisément définis par ses statuts selon la volonté exprimée par le défunt ou par ses héritiers postérieurement à son décès. L’économie de temps et de frais en résultant peut se révéler considérable en plus de la possibilité de l’exploitation du bien indivis la plus sereine.

Organiser la majorité applicable aux actes de gestion immobilière

En vertu de l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. La difficulté est néanmoins que le Code civil ne définit pas les actes nécessaires à la conservation du bien indivis, ni de définit la notion de conservation du bien elle-même. Le résultat est que la conservation du bien indivis reçu en héritage dans le cadre d’une succession qui n’a pas été organisée par avance est exposée aux aléas des interprétations par les tribunaux de ces dispositions, avec toutes les conséquences en résultant incluant les délais et les frais des procès qui seront requis et sans lesquels la conservation du bien ne sera plus assurée.

Les mêmes difficultés résulteront encore de la mise en œuvre de l’article 815-3 du Code civil selon lesquelles le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1°) Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; 2°) Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; 3°) Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; 4°) Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Et encore de l’article 815-9 du Code civil selon lequel chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

La vente à soi-même sécurise de ce point de vue la gestion immobilière à venir du bien indivis reçu dans le cadre d’une succession et limite considérablement les litiges entre les héritiers dès lors que cette gestion est confiée à la gérance de la société civile qui a été créée pour en être l’instrument. Ce avec la possibilité que les pouvoirs et les devoirs de la gérance de cette société soient précisément définis par ses statuts selon la volonté exprimée par le défunt ou par ses héritiers postérieurement à son décès. L’économie de temps et de frais en résultant peut se révéler considérable en plus de la possibilité de la conservation du bien indivis la plus sereine.

Anticiper la conservation en urgence de l’héritage immobilier

En vertu de l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Ici encore, la mise en application de ces dispositions exigera leur interprétation judiciaire par un tribunal en cas de litige entre les héritiers, avec les délais et les frais en résultant.

L’article 815-6 du Code civil prévoir également que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

La vente à soi-même sécurise de ce point de vue la possibilité de prendre toutes les mesures requises en cas d’urgence ou de péril du bien indivis reçu dans le cadre d’une succession et limite considérablement les litiges entre les héritiers dès lors que son exploitation est confiée à la gérance de la société civile qui a été créée pour en être l’instrument. Ce avec la possibilité que les pouvoirs et les devoirs de la gérance de cette société soient précisément définis par ses statuts selon la volonté exprimée par le défunt ou par ses héritiers postérieurement à son décès. L’économie de temps et de frais en résultant peut se révéler considérable en plus de la possibilité de la conservation du bien indivis la plus sereine.

Aucune autre modalité que la vente à soi-même permet d’anticiper ou de partager une succession immobilière avec tous les avantages exclusifs qui sont les siens.

Par comparaison avec la vente en viager, la vente à soi-même évite le coût fiscal en sus de la décote importante du bien qui résultent du viager. Lorsque la transmission est envisagée au profit d’un héritier, elle évite si elle est bien organisée le risque de requalification fiscale et de redressement fiscal qui sont inhérents au viager dans cette hypothèse. Lorsque la transmission est envisagée au profit d’un tiers n’ayant pas la qualité d’héritier, elle évite également les risques résultant de la vente en viager à un acquéreur qui se révèlerait insolvable dans la longue durée pouvant être celle du viager. Pour la confiance, nul n’est jamais mieux servi que par soi-même. Telle vérité expliquant que s’agissant d’anticiper ou de partager une succession, on n’est également jamais mieux servi que par soi-même.

Pour anticiper ou pour partager une succession immobilière, la vente à soi-même peut se révéler infiniment plus avantageuse encore qu’une assurance vie et que d’autres contrats obsèques ou autres opérations complexes de démembrement de propriété.