Les questions fréquentes

Vous vous demandez ce qu’est la vente à soi-même et vous souhaitez avoir plus d’informations sur la SCI familiale, savoir comment vous engagez vos biens immobiliers, combien coûte une vente à soi-même et dans quelles conditions peut-on créer une SCI familiale ? Retrouvez ici toutes les réponses à vos questions…

1. Sur les services rendus par la vente à soi-même

1) Pour devenir locataire de soi-même : les avantages de la propriété sans ses inconvénients
2) Pour monétiser la valeur d’un bien immobilier sans devoir le vendre a un tiers
3) Pour organiser une donation ou pour régler une succession
4) Pour vendre un bien qui ne peut être vendu à son juste prix (risque d’inondation, de submersion, sismique, géologique, de pollution, etc.)

1) Pour monétiser à son juste prix la valeur de son bien immobilier
2) Pour anticiper une mobilité professionnelle, dépendance ou vieillesse
3) Pour préparer sa succession
4) Pour ne plus payer les grosses réparations ni la partie des charges de copropriété qui est due par le propriétaire

1) Pour se donner la trésorerie nécessaire pour financer un projet personnel ou professionnel (reconversion professionnelle, achat d’une franchise, etc.)
2) Pour se donner la trésorerie nécessaire à des fins de prévoyance (maladie, dépendance, enfants, etc.)
3) Pour partager aisément un patrimoine successoral
4) Pour financer par avance les impôts sur sa succession

2. Sur les services rendus par sevendreasoimeme.com

Oui, mais sans aucune garantie de régularité fiscale :

Le client peut choisir le service « BASIC » qui lui est proposé.

L’intervention de MONETISER MON PATRIMOINE se limite alors à :

Chercher pour le client le meilleur crédit immobilier disponible.
Mettre le client en relation s’il le souhaite avec un avocat dont les honoraires ont été négociés pour proposer un forfait concernant la création de la société civile immobilière (SCI). Le forfait négocié est de 1 000 € HT pour la création hors frais d’immatriculation d’environ 500 €.

Le client peut aussi :

Trouver sur internet des statuts de SCI avec la possibilité pour lui de les signer sans se faire assister par aucun conseil et réaliser lui-même les formalités de création de cette société au greffe du tribunal de commerce. Budget estimé des frais : 250 €.

Consulter l’avocat de son choix. Budget estimé : 1 500 € HT à 15 000 € HT voire plus en cas de conseil fiscal personnalisé.

Solliciter la création de la SCI par un expert-comptable. Budget estimé : 500 € HT pour la création de la SCI et 1 500 € / an pour la gestion comptable de la SCI.

Le client peut faire l’économie des conseils d’un professionnel de la même manière que le constructeur d’une maison individuelle peut lui-même en tracer les plans sans que l’intervention d’un architecte soit exigée par la loi (lorsque la surface de plancher est inférieure à 150 m2). Mais dans cette hypothèse, le client ne bénéficie ni des garanties ni des assurances d’un architecte si la maison est mal construite, qu’elle s’effondre, qu’elle prend feu ou pour tous autres sinistres.

La règle est la même concernant la vente à soi-même.

Le client réalisant seul la vente a soi-même ne bénéficie d’aucune garantie ni aucune assurance, notamment en cas de redressement fiscal parce que la vente à soi-même aura été mal faite (pénalités fiscales de 40 % et 80 % outre les intérêts au taux de 0.2 % / mois).

En revanche, le client choisissant le service PREMIUM proposé par MONETISER MON PATRIMOINE bénéficie de toutes les garanties et assurances qui sont imposées légalement à la société qui est l’architecte de la VASM, auxquelles une garantie de régularité fiscale qui est prévue expressément dans les contrats PREMIUM et PREMIUM + qui vient encore s’ajouter. En cas de contestation fiscale, c’est donc la société MONETISER MON PATRIMOINE qui paie. Le client est donc totalement garanti concernant les opérations qui lui sont proposées.

MONETISER MON PATRIMOINE peut proposer cette garantie de régularité fiscale parce qu’elle connaît parfaitement les opérations qu’elle propose.

Aucun avocat ni aucun expert-comptable ne proposera jamais par contrat cette garantie de régularité fiscale.

Tel est l’avantage principal des offres « PREMIUM et PREMIUM + ».

Oui mais sans aucune garantie de régularité fiscale :

Aucun avocat ni aucun expert-comptable ni aucun notaire ne proposera jamais par contrat la garantie de régularité fiscale proposée par MONETISER MON PATRIMOINE dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +.

Oui, mais la signature d’un simple formulaire ne répondra jamais, ni aux besoins spécifiques de la vente à soi-même, ni à la situation particulière de chaque client

Dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +, MONETISER MON PATRIMOINE propose des statuts de la SCI qui ont été spécifiquement adaptés à la vente à soi-même, ainsi qu’un forfait négocie avec un avocat spécialisé pour toutes autres adaptations spécifiques à la situation patrimoniale et familiale du client.

Dans le cadre de l’offre BASIC, le client devra faire son affaire des statuts de la SCI en relation éventuelle avec un avocat spécialisé en droit des sociétés.

En pratique, la très grande liberté qui existe pour rédiger les statuts d’une SCI pour les adapter à la vente à soi-même et à chaque situation particulière exige l’intervention d’un juriste spécialisé.

Outre la garantie de régularité fiscale qu’elles incluent, les offres PREMIUM et PREMIUM + de MONETISER MON PATRIMOINE coûte finalement moins cher que l’offre BASIC parce qu’elle est un « package All Inclusive ».

À l’offre BASIC sans assistance il faut en effet ajouter :

L’assistance d’un avocat fiscaliste (fortement conseillée) : Budget : 1 500 à 15 000 € HT
La reddition des comptes de la SCI chaque année par un expert-comptable (indispensable) : Budget : 1 500 € / an
Le procès-verbal de réunion de l’assemblée générale annuelle par un expert-comptable (fortement conseillé) : Budget : 500 € / an

Soit pour un crédit immobilier sur 20 ans un budget global de 50 000 € à 65 000 € TTC.

À comparer avec les honoraires de MONETISER MON PATRIMOINE qui sont alignés sur ceux des autres agences immobilières.

MONETISER MON PATRIMOINE propose par contrat une garantie de régularité fiscale, ce qu’absolument aucun avocat, expert comptable ou notaire, ne propose.

Si le client subit une contestation fiscale en raison de l’organisation de la vente à soi-même, la société MONETISER MON PATRIMOINE, dans le cadre des services PREMIUM et PREMIUM + :

1) Lui propose sa défense par un avocat fiscaliste.

2) Paie à la place du client l’éventuel redressement fiscal et les éventuelles pénalités fiscales.

Le service rendu par un spécialiste qui peut proposer, par contrat, une garantie de régularité fiscale.

Le risque d’une contestation fiscale avec la conséquence d’un important redressement fiscal avec des pénalités pouvant atteindre 40% + 80% soit 120% au total, outre des intérêts de 0,2% par mois.

Le groupe SEVENDREASOIMEME est assisté par un cabinet juridique spécialisé qui est assuré pour sa responsabilité professionnelle jusque 90 000 000 € / an.

3. Sur les actes proposés à la signature des clients

1) Dans le cadre de l’offre BASIC : non.

2) Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, les deux contrats d’architecture et de gestion de la vente à soi-même peuvent être rétractés jusqu’à la fin d’un délais de 10 jours suivant la signature de la vente chez le notaire.

3) Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, le contrat de gestion de la vente à soi-même peut être résilié à tout moment par le client sans devoir justifier d’aucun motif.

Non, la rétractation et la résiliation ne sont subordonnées à aucun motif.

1) Aucune indemnité à payer pour la rétractation du contrat d’architecture de la vente à soi-même dans la délai de 10 jours.

2) Indemnité de 15% due pour la résiliation en cours d’exécution du contrat de gestion de la vente à soi-même.

4. Sur le contrôle SCI

La SCI appartient à ses associés qui en désignent le gérant qui prend les décisions en son nom. SVASM Gestion peut proposer de porter une part sociale si le client est seul, pour réunir le nombre minimum de deux associés, avec l’engagement de céder son unique part sur simple demande du client sans aucune indemnité, en raison de cette restitution.

1) Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, la SCI est gérée par la société SVASM Gestion pour assurer la parfaite régularité de cette gestion dans son intérêt et celui de ses associés pendant au moins la durée du remboursement du crédit immobilier, voire sur plusieurs générations.

2) Dans le cadre de l’offre BASIC, la SCI est gérée par la personne qui sera désignée par ses associés, avec les risques notamment fiscaux résultant si la société n’est pas gérée de manière parfaitement régulière et professionnelle.

SVASM Gestion assure une gestion professionnelle et parfaitement régulière de la SCI pour éviter les conséquences dommageables, notamment fiscales, en cas de gestion qui ne serait pas légalement conforme.

Oui, sans avoir à justifier d’aucun motif, moyennant le paiement d’une indemnité de rupture (15%).

Oui, avec tous les risques en résultant, notamment fiscaux, en cas de gestion irrégulière de la SCI.

La seule condition est le paiement par la SCI de l’indemnité de rupture sans qu’il soit justifié d’aucun motif.

Les statuts de la SCI ont le pouvoir de réserver le droit de vote au nu-propriétaire ou à l’usufruitier.

Dans le cadre de l’offre BASIC, le client doit consulter le conseil de son choix pour prendre les meilleures décisions et décider de rédiger les statuts de sa SCI.

Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, MONETISER MON PATRIMOINE propose l’intervention d’un avocat spécialisé dans le cadre d’un forfait négocié de ses honoraires pour adapter au mieux les statuts de la SCI à sa situation patrimoniale et familiale.

Le conseil personnalisé de cet avocat est inclus dans l’offre PREMIUM + qui est éligible pour les ventes d’un montant supérieur à 1 million d’euros.

5. Sur le fonctionnement de la SCI

Le gérant de la SCI est responsable du fonctionnement régulier de la SCI.
Dans les offres PREMIUM et PREMIUM +, SVASM Gestion assume cette responsabilité.
Dans l’offre BASIC, cette responsabilité incombe au gérant désigné par le client pouvant être lui-même.

La SCI offre légalement une très large liberté à ses statuts pour déterminer et limiter les pouvoirs de sa gérance, et pour lui conférer une mission pouvant être de bien gérer et de bien entretenir le bien sur une longue période pouvant intégrer plusieurs générations.

Les statuts de la SCI proposés au client, ont spécialement adapté les pouvoirs du gérant de la SCI aux spécificités de la vente à soi-même. D’autres adaptations pourront être prévues à la situation patrimoniale et familiale de chaque client, dans le cadre d’un forfait négocié avec un avocat spécialisé.

Le client de l’offre BASIC devra accorder une attention particulière à cette question, en relation avec les conseils qu’il pourra décider de solliciter.

SVASM Gestion, dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, fait connaître aux associés de la SCI, leurs devoirs ainsi que leurs droits qu’elle fait respecter, y compris compte tenu des modifications de la législation pendant la durée de la mission.

Le client de l’offre BASIC devra faire son affaire de ces questions en relation éventuelle avec un avocat spécialisé en droit des sociétés.

La responsabilité de la tenue régulière de la comptabilité qui doit être une comptabilité professionnelle est supportée par le gérant de la SCI, soit SVASM Gestion dans les offres PREMIUM et PREMIUM +, ou le gérant désigné par le client dans l’offre BASIC.

Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, SVASM Gestion a négocié avec un cabinet d’expertise comptable, un forfait négocié pour la comptabilité et les formalités de la SCI. Ce coût est inclus dans les offres PREMIUM et PREMIUM +.

Dans le cadre de l’offre BASIC, le client, sauf s’il est un professionnel de la comptabilité, devra solliciter un expert-comptable au tarif du marché (environ 1500€ HT/an pour la comptabilité et 500€ HT/an pour l’assemblée générale annuelle et les formalités.

La SCI.

Le client est exposé à un grave risque de redressement fiscal en cas de fonctionnement irrégulier de la SCI.

Ce avec des pénalités de 40% et 80% soit au total 120% outre les intérêts de retard au taux de 0,2% / mois.

SVASM Gestion propose la garantie de régularité fiscale de sa gestion dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

L’assujettissement par option à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Il appartient au client de choisir le régime fiscal de sa SCI dans le cadre de l’offre BASIC en lui conseillant la consultation d’un avocat fiscaliste spécialisé.

L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) offre des avantages que l’assujettissement à l’impôt sur le revenu (IR) n’autorise pas, ce en contrepartie néanmoins de certains inconvénients. Parmi ces avantages, l’assujettissement à l’IS permet la location meublée (tourisme, prestations hôtelières, AirBNB, etc.) que l’assujettissement à l’IR interdit.

MONETISER MON PATRIMOINE propose un bilan avantages / inconvénients dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +. Il appartient au client ayant choisi l’offre BASIC de consulter un avocat fiscaliste spécialisé à ce sujet.

La possibilité de retour à l’IR dans un délais de 5 ans après l’option pour l’IS.

Les clients des offres PREMIUM et PREMIUM + en seront informés.

Il appartient aux clients de l’offre BASIC de suivre le dossier fiscal de leur SCI sous leur responsabilité.

La gestion professionnelle de la SCI par SVASM Gestion, limite au plus strict minimum, le risque de faillite de la SCI dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +, en présentant notamment au client un prévisionnel financier pluriannuel de son activité, pendant la durée du remboursement du crédit immobilier.

Il appartient au client ayant choisi l’offre BASIC d’assumer le risque de faillite de la SCI avec les conséquences patrimoniales et fiscales en résultant.

La contribution de chaque associé aux besoins de financement de la SCI est déterminée sans solidarité par sa participation au capital social.

Il appartient à SVASM Gestion, dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +, de faire le nécessaire pour obtenir la contribution des éventuels associés défaillants.

Dans le cadre de l’offre BASIC, cette mission incombera sous sa responsabilité, au gérant qui sera désigné par le client.

Dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +, la gestion locative de la SCI est assurée par la société SVASM GESTION en sa qualité de gérant de la SCI, avec la possibilité d’une sous traitance locale à d’autres professionnels de la gestion immobilière, offrant des garanties de compétence professionnelle, concernant les missions locatives (recherche de locataire, état des lieux d’entrée et de sortie etc.

Cette mission incombe sous sa responsabilité personnelle au gérant désigné par le client ayant souscrit à l’offre BASIC.

Oui dans le cadre de l’offre BASIC, sous sa responsabilité personnelle.

Non dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Non, dans le cadre de l’option à l’assujettissement à l’ IS résultant des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Le client devra consulter un avocat fiscaliste spécialisé, dans le cadre de l’offre BASIC.

Oui.
Le client sera informé des conséquences fiscales en résultant, dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Il lui appartient de consulter à ce sujet un avocat fiscaliste spécialisé, dans le cadre de l’offre BASIC.

Le client sera informé au sujet de la législation applicable à cette cession par SVASM Gestion dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Il lui appartiendra de consulter un professionnel connaissant le droit des sociétés à ce sujet, dans le cadre de l’offre BASIC.

Un compte courant d’associé est une créance ou au contraire une dette du client à l’égard de la société.

Le client sera informé au sujet de la législation applicable à ce compte courant d’associé par SVASM Gestion, dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Il lui appartiendra de consulter un professionnel connaissant le droit des sociétés à ce sujet, dans le cadre de l’offre BASIC.

Le crédit vendeur résulte des délais de paiement que le client accorde à la SCI pour payer le prix convenu pour la vente à soi-même. Il est inscrit en compte courant d’associé avec les conséquences juridiques applicables au fonctionnement de ce compte, telles qu’elles résultent de la loi et des statuts de la société.

Le client se voit proposer des statuts prévoyant des dispositions spécifiquement adaptées à la vente à soi-même concernant ce fonctionnement, dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Il lui appartiendra de consulter un professionnel connaissant le droit des sociétés à ce sujet, dans le cadre de l’offre BASIC.

SVASM Gestion propose au client, dans le cadre de l’offre PREMIUM, le conseil d’un avocat spécialisé, avec un forfait d’honoraires préalablement négocié, concernant le sort de la SCI en cas de décès de l’un de ses associés.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.
Il appartiendra au client de consulter un professionnel connaissant le droit des sociétés et le droit des successions à ce sujet dans le cadre de l’offre BASIC.

SVASM Gestion propose au client, dans le cadre de l’offre PREMIUM, le conseil d’un avocat spécialisé avec un forfait d’honoraires préalablement négocié, concernant le sort du compte courant d’associé, en cas de décès de son titulaire.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

Il appartiendra au client de consulter un professionnel connaissant le droit des sociétés et le droit des successions à ce sujet dans le cadre de l’offre BASIC.

Oui.
Les statuts de la SCI peuvent être adaptés à toutes les situations familiales, notamment les familles recomposées.

L’offre PREMIUM inclut possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude dit dossier et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

La vente à soi-même est particulièrement adaptée à la constitution d’un patrimoine immobilier au profit d’un enfant mineur.

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude du dossier et la rédaction de clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

Oui.

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude du dossier et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

Pareilles opérations exigent l’intervention d’un avocat fiscaliste spécialisé, sous peine d’encourir un risque fiscal élevé.

6. Sur l’utilisation de la VASM

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé, pour optimiser la répartition du capital de la SCI au meilleur des intérêts patrimoniaux et familiaux du client.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

À défaut, il est proposé au client de détenir la quasi totalité du capital social de la SCI, en s’associant avec son conjoint ou un héritier devant détenir une unique part. En cas d’impossibilité de trouver un deuxième associé, SVASM Gestion propose de porter une unique part à charge de la restituer au client sur simple demande de sa part.

Les statuts de la SCI offrent une grande liberté pour les adapter à chaque situation patrimoniale et familiale.
Pareilles adaptations exigent néanmoins l’intervention d’un avocat spécialisé en droit des sociétés, sous peine de rédiger des clauses illégales avec le risque de contentieux en nullité qui en résultera.

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude du dossier et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

La clause d’agrément, prévue dans les statuts de la SCI, permet d’adapter à chaque situation familiale particulière, les dispositions générales qui sont prévues par la loi, de telle manière à filtrer l’entrée de nouveaux associés dans la SCI, en cas notamment, de succession et d’héritage en résultant, de telle manière à garantir la bonne entente entre les associés et éviter ainsi une mésentente pourtant conduire à sa dissolution, avec des conséquences patrimoniales et fiscales dommageables.

Pareilles adaptations exigent néanmoins l’intervention d’un avocat spécialisé en droit des sociétés, sous peine de rédiger des clauses illégales avec le risque de contentieux en nullité qui en résultera.

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude du dossier et la rédaction de clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

La vente à soi-même offre la possibilité d’organiser, par avance, l’avenir paisible d’un bien immobilier sur une longue durée, voire sur plusieurs générations.

Pareilles adaptations exigent néanmoins l’intervention d’un avocat spécialisé en droit des sociétés, sous peine de rédiger des clauses illégales avec le risque de contentieux en nullité qui en résultera.

L’offre PREMIUM inclut la possibilité de bénéficier du forfait négocié avec un avocat spécialisé pour l’étude du dossier et la rédaction de clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

L’offre PREMIUM + inclut l’étude du dossier par un avocat spécialisé et la rédaction des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

7. Sur le risque fiscal

Le risque fiscal de fictivité de la SCI est élevé avec d’importantes pénalités en résultant, si la vente à soi-même n’est pas réalisée par un professionnel suffisamment spécialisé pour garantir la parfaite régularité de cette opération.

Le risque fiscal d’abus de droit, dans le cas où la vente à soi-même est réalisée avec un démembrement de l’immeuble où des parts de la SCI, est extrêmement élevé et implique d’importantes pénalités si la vente à soi-même n’est pas réalisée par un professionnel suffisamment spécialisé pour garantir la parfaite régularité de cette opération.

Le risque fiscal d’abus de droit dans le cas où la Vente à soi-même est réalisée avec un démembrement de l’immeuble ou des parts de la SCI, est extrêmement élevé avec les importantes pénalités en résultant si la vente à soi-même n’est pas réalisée par un professionnel suffisamment spécialisé pour garantir la parfaite régularité de cette opération .

La vente à soi-même expose les clients à un risque fiscal également très élevé concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si elle n’est pas réalisée par un professionnel suffisamment spécialisé pour garantir la parfaite régularité de cette opération.

8. Sur les frais de la VASM

Les frais de la vente à soi-même incluent les intérêts du crédit immobilier en même temps que son assurance, les frais de notaire, l’éventuel impôt sur les sociétés (IS) payé à la SCI, ainsi que les honoraires dus à MONETISER MON PATRIMOINE.

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont les plus faibles du marché.

L’assurance du crédit immobilier offre l’avantage de solder le reliquat demeurant du prix de la vente en cas de décès.

Les frais de notaire afférents à la vente à soi-même, environ 8%, doivent être comparés avec les taux d’impôts sur les donations et successions, qui approchent rapidement 20%, 30%, 40% voire 55% ou 65%.
L’impôt sur les sociétés (IS) s’applique avec un taux beaucoup plus faible que l’impôt sur le revenu (IR).

Les honoraires de MONETISER MON PATRIMOINE afférents à l’organisation de la vente à soi-même, incluant sa garantie de régularité fiscale, sont alignés sur les taux moyens appliqués par les agences immobilières.

Les frais de la vente à soi-même, y compris les intérêts du crédit immobilier et son assurance, sont payés par la SCI qui est une personne morale dont le patrimoine est juridiquement distinct de celui de ses associés, et ils sont financés par ses revenus locatifs.

Ces frais ne sont pas payés par le client.

Le client est remboursé, in fine, de ses avances en compte courant d’associé, qu’il a consenties pour les besoins du financement de la SCI pendant la durée du crédit immobilier.

MONETISER MON PATRIMOINE, dans le cadre de ses offres PREMIUM et PREMIUM +, remet au client un prévisionnel financier pluriannuel sur la durée du crédit immobilier.
Ce prévisionnel financier pluriannuel lui permet d’obtenir la visibilité la plus précise concernant la somme devant lui être payée après la vente chez le notaire, ainsi que le remboursement in fine de son compte courant d’associé.

À la différence des loyers payés à un tiers, les loyers payés à soi-même ne sont pas payés en fonds perdus.
Ces loyers paient les intérêts du crédit immobilier, l’assurance sur la vie qui y est attachée, l’entretien de l’immeuble et ses éventuelles grosses réparations, sa taxe foncière, ainsi que le coût fiscal d’un éventuel transfert de propriété dans le cadre d’une donation ou d’une succession, lesquels frais ne sont plus payés par le client.

Le bien immobilier peut être revendu par la SCI sur décision de son gérant et avant l’approbation de l’assemblée générale de ses associés. La plus value réalisée sur la valeur nette de l’immeuble dans les comptes, est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre des offres PREMIUM et PREMIUM +.

Mis à part la vente de l’immeuble par la SCI, le client peut trouver un meilleur intérêt à céder les parts sociales de la société en pouvant bénéficier du régime fiscal défavorable de la « Flat Tax » dont les titres sociaux des sociétés assujetties l’impôt sur les sociétés (IS) bénéficient.

Outre la vente du bien par la SCI ou la cession de ses parts sociales, le client peut encore envisager la dissolution de la SCI sur décision de son assemblée générale impliquant le partage de ses actifs entre ses associés.

La comparaison des avantages et inconvénients afférents à ces différentes possibilités exige la consultation, tenant compte de chaque situation particulière, d’un avocat fiscaliste spécialisé.

La vente à soi-même coûte beaucoup moins cher que toutes les autres opérations concurrentes.

La vente en viager occupé implique une décote immédiate de 20% du bien immobilier, en sus de l’imposition de la rente viagère outre le risque d’insolvabilité et de faillite de l’acheteur avec toutes les conséquences calamiteuses pour le vendeur. Le groupe SEVENDREASOIMEME refuse de proposer la vente en viager à ses clients.

La vente du seul usufruit ou de la seule nue propriété est exposée à un grave risque de redressement fiscal que le groupe SEVENDREASOIMEME ne peut pas garantir.
Telle est la raison pour laquelle il ne la propose pas à ses clients.

9. Diverses questions

L’opération dénommée « vente à soi-même » consiste pour un propriétaire à céder un ou plusieurs de ses biens immobiliers à une société civile immobilière qu’il a créée spécialement pour lui-même et dont il détient la quasi-totalité des parts sociales, moyennant la conclusion par cette société d’un crédit bancaire. La conclusion de ce crédit bancaire permet à la société de payer au propriétaire vendeur le prix de la vente des immeubles. Le remboursement de ce crédit bancaire sera financé en tout ou partie par la location du bien à des locataires, ou par la location du bien immobilier au propriétaire lui-même. C’est finalement très simple !

Non, la vente à soi-même ou l’OBO (Owner Buy Out) est connue depuis de très nombreuses années dans les pays anglo-saxons ainsi que de quelques initiés et grandes entreprises. Cependant, elle n’est connue en France que d’une minorité d’initiés et peu accessible au grand public avec la sécurité juridique requise.

Avec ses branches spécialisées dans la vente immobilière, la gestion immobilière, la recherche de crédit immobilier, et le conseil en investissement financier, notre groupe SEVENDREASOIMEME propose une solution unique en France « clé en main » sécurisée à la fois financièrement, juridiquement et fiscalement pour la monétisation et la gestion du patrimoine immobilier de ses clients incluant leur accompagnement dans la durée jusqu’à son terme. À la différence d’autres professionnels, avocat, experts-comptables et autres conseils, MONETISER MON PATRIMOINE garantit à ses clients la parfaite régularité fiscale de la vente à soi-même qu’elle leur livre « clé » en main, en s’engageant par contrat à prendre à sa charge toute éventuelle condamnation fiscale en raison de la réalisation de celle-ci.

Vendre un bien, c’est aussi y renoncer. La vente à soi-même ou l’OBO (Owner Buy Out) permet de surmonter cette contradiction tout en réorganisant son patrimoine.

1- La vente à soi-même permet de réorganiser un patrimoine familiale pour lui conférer une liquidité qui permettra de répondre à ses éventuels besoins de trésorerie par l’effet du crédit bancaire qui est conclu et ainsi de permettre facilement la réalisation d’un projet personnel tout en assurant les ressources nécessaires pour faire face en cas de coup dur (maladie, retraite, dépendance, chômage, établissement des enfants etc …).

2- La vente à soi-même permet de prévoir par avance la possibilité de trouver les meilleures modalités de cession entre vifs ou de transmission en cas de décès de ce patrimoine immobilier dans l’intérêt des familles, incluant la possibilité de répartir par avance ce patrimoine entre plusieurs ayant-droits, conjoint, enfants, petits-enfants, etc. En organisant par avance l’avenir d’un bien de famille, la « vente à soi-même » permet non pas seulement d’en éviter la vente forcée en cas de partage, mais également d’organiser la conservation du bien dans la famille pendant plusieurs générations à venir. Outre les meilleures modalités de transmission du patrimoine immobilier en cas de décès, la vente à soi-même offre aussi la possibilité de servir rapidement l’héritage aux héritiers en argent de son vivant.

3- La vente à soi-même permet de développer et de créer facilement des entreprises notamment grâce à l’effet levier du crédit-immobilier qui permet d’emprunter beaucoup plus que dans le cadre d’un crédit-professionnel à concurrence de la valeur de son patrimoine immobilier, de rembourser sur une durée beaucoup plus longue et donc de rembourser mensuellement beaucoup moins.

1- Comme toute vente, la vente à soi même impose au vendeur ainsi qu’à la société divers coûts qu’il faudra intégrer dans la simulation pour déterminer le bénéfice réel de l’opération, notamment le coût de gestion annuel de la société et l’impôt sur les plus-values si le bien objet de l’opération ne concerne pas la résidence principale exonérée de plus-value.

2- De son côté, la société qui acquiert le bien devra payer les frais de vente, les droits d’enregistrement, les frais d’architecture et les frais de constitution des garanties demandées par la banque soit environ 20% du prix de vente, l’ensemble de ces frais devront dans un premier temps être avancés par le vendeur venant en déduction du prix de vente, ces frais seront inscrits en compte courant d’associés de la société.

Les comptes courants d’associés correspondent à des avances de fonds, couramment appelées apports en compte courant, réalisées par les associés d’une société. Ces apports peuvent avoir plusieurs finalités : être une composante de la politique de financement de la création, une aide temporaire pour palier une insuffisance de trésorerie. Dans notre cas, une avance des frais supportés par la société (frais d’architecture de la vente à soi-même, les droits d’enregistrements etc …)

Comme toute opération juridique, la vente à soi-même peut exposer à des risques notamment fiscaux. Ces risques doivent être considérés individuellement par chaque propriétaire immobilier en considération de sa situation personnel. De plus, comme toute opération financière, la vente à soi-même peut également exposer à des aléas dommageables concernant notamment les éventuelles conséquences que la souscription d’un crédit immobilier par la SCI peut avoir sur la situation financière particulière de ses associés et le cas échéant sur les biens remis en garantie.

En conclusion, si l’opération de vente à soi-même semble simple a mettre en oeuvre, elle nécessite l’accompagnement de professionnels pour la garantir. La filiale du groupe MONETISER MON PATRIMOINE garantit la parfaite régularité fiscale des ventes à soi-même qu’elle organise tout en établissant un plan de financement pour la société réaliste sur la longue durée d’un crédit-immobilier.

Une seule condition est requise, être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers concernés quelque qu’en soit leur valeur. Il est préférable d’être âgé de moins de 60 ans et que ces biens soient entièrement remboursés et pas hypothéqués. Nous proposons à tous nos clients une étude préalable de faisabilité de leur dossier en nous réservant le droit de ne pas accepter des dossiers qui seraient inadaptés.

La constitution d’une société ne renforcera pas à elle seule les capacités d’endettement du propriétaire. La banque qui finance l’opération n’accordera un prêt que si le total des charges du vendeur (charges a venir de la société inclus) représente moins de 35% du total des revenus du vendeur (revenus fonciers attendus de la société inclus). Le vendeur peut aussi obtenir le concours de plusieurs associés au sein de la société pour renforcer la capacité de remboursement de la société. La vente à soi-même pourra donc être un moyen indirect de consentir un financement intra familial.

Nous mettons tout en oeuvre pour que 100% de nos clients soient satisfaits. À cet effet, nous proposons à nos clients non pas un mais deux délais de rétractation :

– De la conclusion des conditions générales et particulières jusqu’à la régularisation de la vente définitive chez le notaire : si le client souhaite se rétracter pendant ce délais, il pourra le faire sans devoir justifier d’aucun motif et sera remboursé de la totalité du dépôt de garantie payé par lui.

– Pendant toute la durée de l’opération : si le client ne devait pas être satisfait, notre département de gestion offre au client la possibilité de se rétracter sans devoir justifier d’aucun motif. Dans ce cas seulement, la résiliation implique des frais identiques à ceux du remboursement anticipé d’un prêt bancaire.